Рынок недвижимости пережил сильнейший за последние 30 лет кризис
Провал, который рынок недвижимости Молдовы пережил в 2022 году, преодолен и, по некоторым прогнозам, в 2023 году ожидается его реанимация, как и восстановление строительной отрасли в целом.
Согласно данным Национального банка Молдовы, уже в первом квартале 2023 года зафиксирован рост индекса цен предложения на жилую недвижимость (RPPI) в муниципии Кишинев, сообщает logos.press.md
Он составил 142,9%, увеличившись на 4,8% по сравнению с IV кварталом 2022 года, и на 5,7% по сравнению с I кварталом 2022 года.
Индекс RPPI, отражающий цены предложения на первичном рынке, достиг значения 150,2%, что на 3,2% больше по сравнению с IV кварталом 2022 года и на 2% по сравнению с I кварталом 2022 года.
На вторичном рынке индекс RPPI в I квартале 2023 года составил 137,9%, увеличившись на 5,6% по сравнению с IV кварталом 2022 года, и на 6,8% по сравнению с I кварталом 2022 года.
Вместе с тем, данные анализа результатов фактических продаж биржи недвижимости Lara показывают несколько иную тенденцию, а именно — незначительное снижение цен 1 кв. м жилья в I квартале 2023 года. Если в октябре-декабре 2022 года цена 1 кв. м на вторичном рынке держалась на уровне 680 евро, то в январе 2023 года она составила 676 евро, в феврале – 672 евро, а в марте — 668 евро.
Цена 1кв. м на первичном рынке в октябре-декабре 2022 года и в январе 2023 г. была на уровне 810 евро, а в феврале – 802 евро, марте – 794 евро.
Эксперт по экономической политике Института развития и социальных инициатив (IDIS) «Viitorul» Вячеслав Ионицэ считает, что рынок недвижимости Молдовы в 2022 году пережил сильнейший за последние 30 лет кризис, но в настоящее время он возвращает утраченные позиции.
По его словам, абсолютный строительный рекорд был достигнут в 2021 году, когда было построено почти 900 тыс. кв. м жилья, из них более 680 тыс. кв. м — в муниципии Кишинев. То есть на столицу приходилось 75% объема строительства и 90% стоимости построенного жилья.
В 2022 году совокупность негативных факторов — война в Украине, высокая инфляция, снижение реальных доходов, ужесточение монетарной политики НБМ, — привели к самому большому сокращению жилищного строительства с момента обретения РМ независимости. Построено немногим более 338 тыс. кв. м жилья.
Если в 2021 г. объем кредитов под недвижимость ежемесячно увеличивался на 295,6 млн леев, то в 2022 г. — только на 72,1 млн леев. За первые три месяца 2023 г. — по 51,7 млн леев в месяц.
Вячеслав Ионицэ отмечает, что пока цены на недвижимость некоторое время не менялись, на фоне высокой инфляции расходы строительных компаний выросли примерно на 40%. В результате объем строительных работ сократился, а новые работы не были начаты. Но, на рынке недвижимости самое худшее, что могло произойти, уже произошло.
Сейчас начинается реанимация сектора. Деньги дешевеют, объемы кредитования возобновятся, люди, которые хотели приобрести недвижимость в 2022 году, сделают это в 2023 году, а во второй половине текущего года возродится строительная отрасль.
По словам эксперта, в глобальном масштабе все активы человечества оцениваются в $463,5 трлн, из них 2/3 сосредоточено в недвижимости.
Сегодня состояние жителей Молдовы оценивается в $41,9 млрд по сравнению с $36,3 млрд в 2020 году. Речь идет о владении правами собственности на жилье, коммерческие помещения, земли сельскохозяйственного назначения, чистые депозиты, акционерный капитал и т. д. Из них 2/3 составляет жилье, которое было и будет основным объектом вложений граждан.
«Мы ожидаем в ближайшие месяцы активного возвращения граждан и инвесторов на рынок недвижимости, который даже на пике своего развития в 2021 году использовал только половину своего потенциала», — считает г-н Ионицэ.
Следующие годы, по его мнению, ознаменуются сменой парадигмы развития строительства в Кишиневе. Город будет развиваться за счет расширения и создания новых жилых кварталов со всей необходимой инфраструктурой. Период хаотичной застройки на каждом клочке земли уходит в историю.
С одной стороны, власть стала более ответственной, а с другой, растет культура потребления населения, которое уже не привязано к «дешевым квартирам».
Как считает Ионицэ, в Кишиневе преобладала неправильная стратегия развития. Вместо того, чтобы развивать город, расширяя его, строя новые кварталы, строители вмешивались в существующую инфраструктуру. Девелоперы, желая сэкономить, вместо одновременного строительства домов и инфраструктуры, втиснули 42 тыс. квартир на территории, уже имеющие развитые сети.
В результате, отмечает эксперт, с 2010 года покупатели инвестировали в жилье в Кишиневе 3,7 млрд евро, игнорируя тот факт, что вокруг квартала нет общественной инфраструктуры — детских садов, игровых площадок, школ, подъездных путей и т. д.
Новая парадигма городского развития должна быть ориентирована на гармонию между инвестициями в жилье и прилегающую инфраструктуру. И власти, и потребители должны навязывать застройщикам социально ответственную политику развития города, расширяя и создавая новые городские объекты.
«За любым частным проектом должны следовать инвестиции в общественную инфраструктуру», — заключил эксперт.
Источник: logos.press.md